# 10 · Legal & compliance · L'Acqua Marina Regras jurídicas e de comunicação para todo conteúdo oficial da marca. O produto é **multipropriedade escriturada (Lei 13.777/2018)**, não investimento financeiro. Errar essa gramática expõe o operador ao MP estadual, CVM e Senacon. Este arquivo é a espinha dorsal do que pode e não pode ser dito. ## 1. Enquadramento legal ### 1.1 Lei Federal 13.777/2018 — multipropriedade imobiliária - Altera o Código Civil (arts. 1.358-B a 1.358-U). - Cria a **multipropriedade imobiliária** como direito real. - Cada cotista recebe **matrícula própria** no cartório de imóveis. - Fração de tempo mínima: **7 dias por ano** por cota. - Máximo de fração: 1/52 (52 cotas de uma semana). - Regime jurídico brasileiro específico — **não é timeshare**, não é pool hoteleiro, não é FII. ### 1.2 Diferença em 3 linhas | Característica | Multipropriedade (13.777) | Timeshare | |---|---|---| | Natureza jurídica | Direito real sobre o imóvel | Direito obrigacional (contratual) | | Registro | Cartório imobiliário | Contrato privado | | Venda/herança | Livre, como qualquer imóvel | Depende do operador | | Duração | Perpétua (até decisão em contrário dos cotistas) | Finita (10-30 anos) | Nunca chamar multipropriedade de timeshare. Nunca usar "tempo compartilhado" como sinônimo — são figuras jurídicas distintas. ## 2. Pool hoteleiro opcional Se a L'Acqua ofertar, **em algum momento**, programa opcional de locação das semanas não usadas via pool hoteleiro: - É **opcional**, nunca compulsório na escritura. - Não integra a promessa de venda da cota. - Não pode ser usado como argumento de rentabilidade. ### Frase canônica obrigatória Sempre que mencionar pool/rentabilidade, anexar: ``` Programa opcional. Sem promessa de rentabilidade. Fração imobiliária é investimento patrimonial, não renda fixa. ``` Essa frase é não-negociável. Em PDF: fonte Host Grotesk 9pt, rodapé, cor INK α0.6. ## 3. Comunicação permitida × proibida ### 3.1 Permitido - "fração escriturada", "matrícula própria", "patrimônio imobiliário" - "6 semanas de uso por ano por família" - "8 famílias por chalé · R$ 14.700 por família" (preço vigente — vide nota: R$ 30K da nota manuscrita 19/04 não esclarecido, preço de cota permanece R$ 14.700) - "Lei Federal 13.777/2018" - "herdável, vendível, compartilhável como qualquer imóvel" - "valorização patrimonial histórica do Centro-Oeste de X% ao ano" (só com fonte citada — IBGE, FGV, CRECI-GO) - "Programa Investidores Fase 1" (nome oficial da pré-venda) ### 3.2 Proibido absoluto - "rentabilidade garantida", "retorno certo", "X% ao ano garantido" - "oportunidade única", "apenas hoje", "últimas unidades", "escassez forçada" - "timeshare", "tempo compartilhado", "diária" - "hotel", "resort tropical" (é Home Resort, regime específico) - "investimento" sem adjetivo qualificador (usar "investimento patrimonial", "investimento imobiliário") - qualquer linguagem que se aproxime de valor mobiliário regulado CVM - "Abadiânia" (erro corrente — é **Abadiânia**) ## 4. Jurisdição e MP - MP-GO pode atuar em casos de publicidade enganosa (Código de Defesa do Consumidor). - Senacon (Secretaria Nacional do Consumidor) recebe denúncias via consumidor.gov.br. - CVM só atua se houver captação pública como valor mobiliário — evitar qualquer linguagem que sugira fundo/cota de fundo imobiliário. - Creci-GO exige corretor credenciado na intermediação — checar credencial da equipe comercial antes de qualquer anúncio. ## 5. Disclaimer obrigatório em peças públicas ### 5.1 Versão completa (PDF, landing, deck oficial) ``` L'Acqua Marina é um empreendimento de multipropriedade imobiliária regido pela Lei Federal 13.777/2018. Cada cota confere fração escriturada do imóvel, com matrícula própria no 1º Ofício de Abadiânia-GO. A aquisição de cota não constitui valor mobiliário nem investimento financeiro regulado pela CVM. Programas de uso compartilhado/pool hoteleiro, quando ofertados, são opcionais e não implicam promessa de rentabilidade. Corretor responsável: [nome] · CRECI-GO [número] Incorporadora: [razão social] · CNPJ [número] ``` ### 5.2 Versão compacta (post Instagram, carrossel) ``` Multipropriedade · Lei 13.777/2018 · matrícula escriturada Programa opcional. Sem promessa de rentabilidade. ``` ### 5.3 Versão mínima (stories, reel) ``` Lei 13.777/2018 ``` ## 6. Documentação de apoio ao cotista Toda venda deve entregar, antes da assinatura: - Minuta de escritura pública - Convenção de multipropriedade (regimento interno) - Cronograma de uso (tabela das 52 semanas por cota) - Matrícula mãe do imóvel (consulta cartório) - Documentação do empreendedor (CNPJ, contrato social, certidões) - Viabilidade de licença ambiental (Semad-GO) - Alvará municipal Abadiânia ## 7. Protocolo de aprovação jurídica 1. Toda peça pública passa por: - **Redação** (Squad Film + Grupo L'Acqua) - **Revisão jurídica** (advogado do empreendimento) - **Aprovação final** (Nelson Leonel · decisor) + (Rafael · operacional) 2. Em caso de dúvida sobre uma palavra/frase: consultar **antes de publicar**. 3. Post de crise (ex.: cliente insatisfeito público): resposta em até 6h pela equipe jurídica + comunicação. Nunca responder sem alinhamento. ## 8. Arquivos de referência jurídica | Arquivo | Origem | Uso | |---|---|---| | `G-LEGAL/Lei-13.777-2018-Multipropriedade.pdf` | Planalto | Fonte primária | | `G-LEGAL/Minuta-Escritura-Cota.docx` | Advogado empreendimento | Modelo cartório | | `G-LEGAL/Contrato-Cessao-Direito-Fracionario.docx` | — | Cessão entre cotistas | | `G-LEGAL/Convenção-Multipropriedade.docx` | — | Regimento interno | | `G-LEGAL/CVM-Parecer-Fracao-Imobiliaria.md` | Squad Film (interno) | Protege contra enquadramento CVM | ## 9. Checklist de compliance pré-publicação - [ ] Nenhuma palavra proibida presente (lista § 3.2) - [ ] Disclaimer anexado na versão compatível com o canal - [ ] Nenhuma promessa de rentabilidade explícita ou implícita - [ ] Lei 13.777/2018 mencionada quando cabível - [ ] Zero "timeshare" ou sinônimo - [ ] "Abadiânia", nunca "Abadiânia" - [ ] Preço, prazo e condições consistentes com Tabela Oficial (fonte única) - [ ] Imagem da cota/matrícula tratada com anonimização de dados se for real - [ ] Aprovação Nelson/Rafael antes de publicar qualquer peça nova ## 10. Vocabulário seguro (glossário) | Quero dizer | Diga | |---|---| | Compra de 1/13 do chalé | **aquisição de cota escriturada** | | Semana livre alugada | **uso compartilhado opcional** ou **programa de pool hoteleiro opcional** | | Lucro esperado | **valorização patrimonial histórica** (se tiver fonte) | | Fila de espera | **lista de interesse Programa Investidores Fase 1** | | "Limitada" | **8 famílias por chalé** (dado real, não artificial) | | "Rentabilidade" | **uso patrimonial + liquidez de revenda** | Este glossário é a diferença entre marketing sóbrio e anúncio de timeshare. Usar sempre.